Alquilar un local comercial para desarrollar una actividad profesional o empresarial implica asumir una serie de obligaciones fiscales que van más allá del pago mensual de la renta. El IVA, las retenciones del alquiler y la deducción de los gastos son algunos de los aspectos que todo autónomo debe conocer para evitar errores con Hacienda.
Una de las dudas más frecuentes es si el autónomo tiene que pagar el IVA del alquiler, si puede deducirse ese importe y qué modelos debe presentar cada trimestre. También es importante distinguir entre el dinero que se paga al propietario y las cantidades que deben ingresarse directamente en la Agencia Tributaria.
En esta guía explicamos qué impuestos tiene que gestionar un autónomo que alquila un local comercial en España, qué modelos fiscales debe presentar y cómo calcular correctamente el coste del alquiler.
¿Qué impuestos se pagan al alquilar un local comercial?
Cuando un autónomo alquila un local para desarrollar su actividad, los principales aspectos fiscales que debe tener en cuenta son:
- IVA del alquiler: con carácter general, el alquiler de un local comercial está sujeto al 21 % de IVA.
- Retención del alquiler: normalmente, el autónomo debe retener el 19 % de la renta al propietario e ingresarlo en Hacienda, salvo que exista una excepción aplicable.
- Deducción del gasto en el IRPF: si tributa como autónomo persona física, puede deducir el alquiler cuando esté relacionado con su actividad y cumpla los requisitos fiscales.
- Deducción del IVA soportado: podrá deducir el IVA del alquiler cuando el local esté afecto a su actividad y se cumplan las condiciones para ejercer el derecho a deducción.
No todos estos conceptos representan un coste definitivo para el autónomo. Por ejemplo, el IVA soportado puede ser deducible y la retención no es un impuesto adicional que pague el inquilino por cuenta propia: es una cantidad que descuenta de la renta y entrega a Hacienda en nombre del arrendador.
1. IVA del alquiler de un local comercial
El alquiler de un local comercial está sujeto, con carácter general, al IVA del 21 %. Esto significa que el propietario debe emitir una factura en la que figure la renta y el impuesto correspondiente.
Por ejemplo, si un autónomo alquila una oficina por 1.000 euros mensuales, la factura incluirá:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta mensual | 1.000 € |
| IVA del 21 % | 210 € |
| Total antes de retenciones | 1.210 € |
El autónomo deberá tener en cuenta estos 210 euros de IVA al registrar la factura y preparar su declaración trimestral.
¿Puede deducirse el IVA del alquiler?
Sí, siempre que tenga derecho a deducirlo conforme a la normativa del IVA. Entre otros requisitos, el local debe estar afecto a la actividad económica y el gasto debe estar debidamente justificado mediante la factura correspondiente.
Si el autónomo desarrolla una actividad que genera derecho a deducción, normalmente podrá incluir el IVA soportado del alquiler en su modelo 303, compensándolo con el IVA repercutido a sus clientes.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todas las actividades permiten deducir el IVA en las mismas condiciones. Por ejemplo, si el autónomo realiza exclusivamente operaciones exentas que no generan derecho a deducción, podría no recuperar ese IVA o hacerlo solo parcialmente, según el caso.
Por tanto, el IVA del alquiler puede suponer un desembolso mensual, pero no siempre constituye un coste definitivo para el negocio.
2. Retención del alquiler: el 19 % que se ingresa a Hacienda
Otra de las obligaciones habituales es practicar una retención sobre el alquiler del local.
Cuando un autónomo paga el arrendamiento de un inmueble urbano para su actividad, normalmente debe retener el 19 % sobre la renta sujeta a retención, sin incluir el IVA.
Esta retención no se calcula sobre el total de la factura, sino sobre la base del alquiler. Además, existen excepciones previstas en la normativa, por lo que conviene comprobar si el arrendamiento concreto está sujeto a retención.
Ejemplo de retención en el alquiler de un local
Supongamos que el alquiler mensual es de 1.000 euros, más el IVA correspondiente.
La factura se calcularía así:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta del local | 1.000 € |
| IVA del 21 % | 210 € |
| Retención del 19 % | −190 € |
| Importe que paga al propietario | 1.020 € |
En este ejemplo, el autónomo entrega 1.020 euros al propietario y los 190 euros retenidos los ingresa posteriormente en Hacienda mediante el modelo 115.
Es importante entender que esos 190 euros no son un gasto adicional del inquilino. Forman parte del alquiler que corresponde al propietario, pero se ingresan directamente a la Agencia Tributaria como pago a cuenta de sus impuestos.
¿Siempre hay que aplicar retención?
No necesariamente. La normativa contempla excepciones, entre ellas determinados arrendamientos en los que las rentas satisfechas a un mismo arrendador no superan los 900 euros anuales, sin IVA, y ciertos supuestos relacionados con la actividad del arrendador.
Por eso, antes de dejar de practicar una retención, es recomendable comprobar que se cumplen todos los requisitos de la excepción correspondiente.
3. Modelo 115: declarar las retenciones del alquiler
El modelo 115 es la declaración mediante la cual el autónomo ingresa en Hacienda las retenciones practicadas por el alquiler de un inmueble urbano cuando está obligado a retener.
Por tanto, si alquila un local comercial sujeto a retención, normalmente tendrá que presentar este modelo de forma trimestral.
Los plazos generales son:
- Primer trimestre: del 1 al 20 de abril.
- Segundo trimestre: del 1 al 20 de julio.
- Tercer trimestre: del 1 al 20 de octubre.
- Cuarto trimestre: del 1 al 20 de enero del año siguiente.
Si el último día del plazo es inhábil, se aplicarán las reglas correspondientes para determinar el vencimiento.
El modelo 115 recoge las retenciones correspondientes al periodo. No se utiliza para declarar el IVA del alquiler, que se gestiona por separado.
¿Qué ocurre si no hay retenciones?
Si el alquiler está legalmente excluido de retención, no debe practicarse una retención por ese motivo. Las obligaciones de presentación deben analizarse según las circunstancias concretas y los modelos que el autónomo tenga que presentar.
No conviene presentar el modelo 115 automáticamente por el mero hecho de pagar un alquiler: primero hay que comprobar si el arrendamiento está sujeto a retención.
4. Modelo 180: resumen anual de las retenciones
Además del modelo 115, los autónomos obligados a practicar retenciones por el alquiler deben presentar, con carácter general, el modelo 180, que es el resumen anual de las retenciones declaradas.
Este modelo reúne la información de las retenciones del año y permite identificar los datos del arrendador y del inmueble, entre otros detalles requeridos.
El plazo habitual de presentación corresponde al mes de enero del año siguiente al ejercicio declarado. Debe comprobarse el calendario fiscal vigente para confirmar el día exacto.
Es importante que la información del modelo 180 coincida con las retenciones declaradas durante el año en los modelos 115.
5. ¿Se puede deducir el alquiler del local en el IRPF?
Sí. Un autónomo que tributa por el IRPF en estimación directa puede deducir el alquiler del local como gasto de la actividad cuando esté relacionado con la obtención de ingresos, se encuentre debidamente justificado y cumpla los requisitos fiscales.
El alquiler suele ser un gasto relevante para negocios que necesitan un local, una oficina, un despacho o un espacio comercial para prestar sus servicios.
Para justificar la deducción, conviene conservar:
- El contrato de arrendamiento.
- Las facturas del alquiler.
- Los justificantes de pago.
- La documentación que permita acreditar que el inmueble se utiliza para la actividad económica.
La deducción reduce el rendimiento neto sobre el que se calcula el IRPF, pero no significa que Hacienda devuelva automáticamente el importe íntegro del alquiler.
Ejemplo de deducción del alquiler
Imaginemos que un autónomo paga 12.000 euros anuales de alquiler por su local, sin contar el IVA deducible.
Si el gasto cumple los requisitos, podrá incluir esos 12.000 euros entre los gastos fiscalmente deducibles de su actividad.
El ahorro fiscal dependerá de su rendimiento, del resto de sus gastos y de su situación tributaria. No existe un porcentaje único de ahorro aplicable a todos los autónomos.
Si el negocio tributa a través de una sociedad, el gasto se analizará en el Impuesto sobre Sociedades conforme a las reglas aplicables a esa entidad.
6. Modelo 303: declarar el IVA del alquiler
El modelo 303 es la autoliquidación periódica del IVA. El autónomo que tiene obligación de presentarlo incluirá el IVA deducible de las facturas del alquiler junto con el resto de las operaciones de su actividad.
Por ejemplo, si durante un trimestre ha soportado 630 euros de IVA por el alquiler del local y cumple los requisitos para deducirlo, ese importe se integrará en el cálculo del IVA soportado deducible del periodo.
El resultado final dependerá también del IVA repercutido a los clientes y de las demás cuotas deducibles.
Si el autónomo tiene otras compras o gastos con IVA, no se limita a declarar el impuesto del alquiler: debe calcular la liquidación del conjunto de las operaciones del trimestre.
Es importante diferenciar los modelos:
- Modelo 303: declaración del IVA.
- Modelo 115: ingreso de las retenciones practicadas por el alquiler.
- Modelo 180: resumen anual de esas retenciones.
Cada uno responde a una obligación distinta.
7. ¿Qué ocurre si el autónomo alquila un local y no practica la retención?
Si el alquiler estaba sujeto a retención y el autónomo no la practica, puede incumplir sus obligaciones como retenedor.
La responsabilidad de practicar e ingresar la retención corresponde a quien paga la renta cuando la normativa así lo establece. Por eso, no basta con que el propietario emita una factura sin retención para dar por resuelta la cuestión: es necesario comprobar si el arrendamiento está legalmente sujeto a ella.
Dependiendo de las circunstancias, la falta de ingreso puede dar lugar a regularizaciones, intereses y, en su caso, sanciones.
Si se detecta el error, lo aconsejable es revisar las facturas afectadas, determinar qué retenciones debieron practicarse y corregir las declaraciones que correspondan.
8. ¿Qué impuestos paga el propietario que alquila el local?
Aunque este artículo se centra en el autónomo que alquila un local para su negocio, también es útil conocer la situación del propietario.
Cuando una persona alquila un local comercial, normalmente debe repercutir el IVA correspondiente y declarar los ingresos del alquiler en su tributación. Si es una persona física residente fiscal en España y el arrendamiento no constituye una actividad económica, los ingresos suelen tributar en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
En el cálculo del rendimiento neto pueden deducirse determinados gastos relacionados con la obtención de esos ingresos, siempre que cumplan los requisitos legales. Entre ellos pueden encontrarse los intereses de financiación, ciertos gastos de reparación y conservación, el IBI y los gastos de comunidad soportados por el propietario, según las circunstancias.
Además, si el inquilino está obligado a practicar retención, el propietario recibirá el importe de la renta una vez descontada esa retención, que se considera un pago a cuenta de su tributación.
El tratamiento concreto dependerá de si el arrendador es una persona física o una sociedad y de las características del alquiler.
9. Errores frecuentes al alquilar un local comercial
Para evitar problemas fiscales, conviene prestar atención a los siguientes errores:
No comprobar si el alquiler está sujeto a retención. En los arrendamientos sujetos, el inquilino debe practicarla e ingresarla en Hacienda.
Calcular la retención sobre el importe con IVA. Como regla general, la retención se calcula sobre la renta sin incluir el IVA.
Confundir el modelo 115 con el modelo 303. Uno declara las retenciones del alquiler y el otro liquida el IVA.
Deducir el IVA sin cumplir los requisitos. El derecho a deducción depende de la actividad, la afectación del inmueble y las condiciones previstas en la normativa.
No conservar las facturas. El contrato por sí solo no sustituye la necesidad de disponer de la documentación justificativa adecuada.
Olvidar el resumen anual. Cuando existe obligación de presentar los modelos 115, también debe revisarse la obligación de presentar el modelo 180.
Dar por hecho que todo el alquiler es un gasto fiscalmente deducible. Debe existir relación con la actividad y cumplirse los requisitos correspondientes.
10. Preguntas frecuentes sobre los impuestos del alquiler de un local
¿Cuánto IVA se paga por alquilar un local comercial?
Con carácter general, el alquiler de un local comercial está sujeto al 21 % de IVA. El propietario lo repercute en la factura y el inquilino podrá deducirlo si tiene derecho a ello y cumple los requisitos fiscales.
¿Qué porcentaje se retiene en el alquiler de un local?
La retención general es del 19 % sobre la renta sujeta a retención, sin incluir el IVA. No obstante, existen excepciones legales que deben comprobarse antes de aplicar o dejar de aplicar la retención.
¿Qué modelos tiene que presentar un autónomo que alquila un local?
Si el alquiler está sujeto a retención, normalmente tendrá que presentar el modelo 115 trimestral y el modelo 180 anual. Además, declarará el IVA mediante el modelo 303 cuando esté obligado a presentarlo.
¿Puedo deducir el alquiler de un local en la declaración de la renta?
Sí, si tributas en estimación directa y el alquiler está relacionado con tu actividad económica, está justificado y cumple los requisitos de deducibilidad. El gasto reduce el rendimiento neto de la actividad.
¿Tengo que presentar el modelo 115 aunque el propietario sea una empresa?
Que el arrendador sea una empresa no elimina automáticamente la obligación de retener. Hay que revisar si la renta está sujeta a retención y si concurre alguna de las excepciones previstas en la normativa.
¿Qué pasa si alquilo un local por menos de 900 euros al año?
Existe una excepción a la obligación de retener cuando las rentas satisfechas a un mismo arrendador no superan los 900 euros anuales, excluido el IVA. Debe comprobarse el importe anual y que se cumplen las condiciones de la excepción.
¿Es obligatorio darse de alta en Hacienda para alquilar un local como propietario?
El propietario que inicia el arrendamiento de un local comercial debe, con carácter general, comunicar el inicio de esa actividad mediante la correspondiente declaración censal y cumplir sus obligaciones de IVA. La situación puede variar según las circunstancias y las actividades que ya tenga declaradas.
Conclusión: revisa las obligaciones fiscales de tu alquiler
Alquilar un local comercial para desarrollar una actividad como autónomo implica controlar varios aspectos: el IVA de las facturas, las posibles retenciones, la presentación de los modelos correspondientes y la correcta deducción del gasto.
Aunque el procedimiento puede parecer sencillo, los errores en las retenciones o en las declaraciones trimestrales pueden generar regularizaciones y costes innecesarios. Por eso, es recomendable revisar el contrato y las facturas desde el inicio y confirmar qué obligaciones corresponden a cada parte.
Si necesitas ayuda para gestionar tus impuestos como autónomo, una asesoría fiscal puede revisar tu situación, comprobar los modelos que debes presentar y ayudarte a mantener tus obligaciones tributarias al día.